Explications et Règlementations

Dans ces villes, le changement d’usage d’un bien est soumis à un système de compensation : lorsqu’un logement d’habitation est converti en local « autre qu’habitation », il doit être compensé par la transformation d’un local « autre qu’habitation » en habitation.

Ce processus repose sur un échange d’usage de mètres carrés de commercialité.

Sans une autorisation administrative dit de compensation, il n’est plus possible de modifier l’usage d’un bien immobilier notamment dans Strasbourg pour en avoir une exploitation à des fins commercialités type meublés touristiques ou activités professionnelles.

Cette autorisation administrative sera uniquement accordée si une preuve de compensation est apportée à l’administration validant le changement d’usage

Nous intervenons sur cette transaction de commercialité, en mettant en relation les acheteurs (personnes qui ont besoin de cette commercialité et qui souhaite l’acquérir) et vendeurs (personnes qui ont en leur possession cette commercialité et qui souhaite la céder) via notre plateforme Ccube. Nous mettons à leur connaissance et les accompagnons dans toutes les étapes clés de ce processus et offrons un process de paiement sécurisé par compte séquestre géré par avocat.

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Changement d’usage, droit de commercialité – c’est quoi ?

La loi encadre strictement le changement d’usage d’un bien immobilier ainsi que le droit de commercialité, notamment en fonction de la destination du local et de la réglementation locale.

Changement d’usage : définition et réglementation

Le changement d’usage concerne la transformation d’un local d’une fonction vers une autre, par exemple d’un logement vers un local commercial (bureau, cabinet libéral, commerce, …), ou d’un logement vers une meublé touristique (type Airbnb). Ce changement d’usage est encadré par :

Le Code de la construction et de l’habitation (CCH, article L.631-7) 

qui impose une autorisation préalable en fonction des communes.

Le règlement de copropriété 

et la loi de 1965 qui peut interdire certains usages.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) 

qui peut restreindre les affectations.

Cas où une autorisation est obligatoire

  • Toute transformation d’un logement d’habitation en un type « autre qu’habitation » dans une ville de plus de 200 000 habitants ;

  • Changer l’affectation d’un local si le règlement de copropriété ou le PLU l’exige.

Cette autorisation est délivrée par la mairie.

Cas où l’autorisation n’est pas nécessaire

  • Si le local est déjà à usage mixte (habitation et commerce) ;

  • Si le changement ne concerne que l’activité exercée sans modifier l’usage (exemple : un salon de coiffure devient une boutique de vêtements) ;

  • Si la ville ne réglemente pas ce type de changement.

Elle est également conditionnée par un acte de compensation, via le rachat d’une commercialité.

C’est à ce moment que nous intervenons !

 

Ccube propose la mise en relation entre vendeurs et acheteurs de commercialité et sécurise ce process de transfert de droit de commercialité ainsi que son paiement grâce à un compte séquestre via un avocat

Qu’est-ce que le principe de compensation ?

Le principe de compensation en droit immobilier est une règle qui oblige une personne à équilibrer un changement qu’elle fait dans l’usage d’un bien immobilier, surtout lorsqu’il y a un impact sur l’offre de logements dans une ville.

L’idée est simple : dans certaines villes où le logement est rare (comme Strasbourg, Paris, Lyon, Marseille), les municipalités souhaitent éviter que trop d’appartements soient transformés en bureaux, commerces ou locations touristiques (ex : Airbnb). La compensation permet donc de maintenir un certain nombre de logements disponibles.

Si vous voulez transformer un logement en commerce, bureau ou location touristique, la mairie vous demandera de créer ou remettre sur le marché une surface équivalente d’un logement d’habitation en échange.
Attention : la compensation concerne uniquement l’achat d’un droit de commercialité (équivalent à une « licence »), il ne convient bien évidemment pas d’acheter un autre appartement en complément.

  • Exemple 1 :Vous achetez un appartement de 50 m² que vous voulez transformer en meublé touristique. Si la ville compte plus de 200 000 habitants, elle applique alors le principe de la compensation. Vous devrez acheter une commercialité équivalente de 50 m² dans la même ville, voire plus en fonction de l’emplacement de votre bien.

 

  • Exemple 2 : Vous possédez un appartement de 100 m² et souhaitez le convertir en bureaux/cabinet libéral. Selon la réglementation locale, vous devrez acheter une commercialité équivalente de 100 m² au sein de la même ville, voire plus en fonction de l’emplacement de votre bien.

  • Les grandes villes et zones tendues (où la demande en logements est forte) ;

 

  • Les propriétaires et investisseurs qui veulent changer l’usage de leur bien (pour faire de la location de meublé touristique avec un bien autre que leur résidence principale) ;

 

  • Les professionnels qui souhaitent transformer un logement en local d’activité (avocat, médecin, architecte, etc.).

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 L’achat de commercialité : qu’est-ce ?

L’achat de commercialité dans le cadre d’une location en meublé touristique (comme un Airbnb, par exemple) désigne une opération juridique et financière permettant de maintenir ou d’acquérir le droit d’exploiter un local en usage commercial, dans des zones où la réglementation limite l’usage des logements pour ce type d’activité.

Dans certaines villes soumises à réglementation, notamment à Paris, Lyon, Bordeaux, Strasbourg, etc., il est interdit de transformer un logement en meublé de tourisme (location courte durée) sans autorisation. Pour obtenir cette autorisation, il faut souvent compenser la perte de logement en “achetant de la commercialité”.

Schéma Habitation Commerce

L’achat de commercialité consiste à :

Transformer un local d’habitation en local à usage commercial ou en meublé touristique avec compensation.

Cette compensation se traduit par la transformation inverse d’un autre bien : on remet sur le marché d’habitation un local auparavant à usage commercial, situé dans la même zone géographique.

Comment l’achat se fait-il concrètement ?

  • • Le propriétaire doit trouver un local commercial dont il pourra changer l’usage en logement, afin de “acheter” le droit de transformer son propre bien en meublé de tourisme.
  • • Cette opération est notariée et encadrée par les services d’urbanisme de la ville.
  • • Certaines sociétés ou investisseurs détiennent des “droits à la commercialité” qu’ils peuvent revendre.